Vous venez d'hériter d'un appartement avec vos frères et sœurs, ou d'autres membres de la famille ? Sans rien faire, vous êtes automatiquement en indivision. Ce n'est ni un problème ni une fatalité : c'est un cadre qu'il vaut mieux comprendre pour bien l'utiliser.
En 30 secondes
- L'indivision, c'est posséder ensemble un même bien, chacun pour une part.
- Les décisions importantes demandent l'accord de tous ou d'une large majorité.
- Personne n'est obligé d'y rester : le partage peut être demandé à tout moment.
- Bien organisée, elle peut très bien fonctionner le temps de décider.
L'indivision, c'est quoi ?
Quand plusieurs personnes héritent d'un même bien, aucune ne possède une pièce ou un étage en particulier. Chacune détient une part de l'ensemble (par exemple un tiers chacun pour trois enfants). Le bien appartient à tous, et personne ne peut en disposer seul comme s'il était à lui.
C'est la situation par défaut tant que la succession n'est pas partagée. Elle se termine quand le bien est vendu, racheté par l'un des héritiers, ou réparti lors du partage.
Qui décide de quoi ?
- Les actes courants (entretien, assurance, petites réparations) : chaque indivisaire peut les faire seul, dans l'intérêt de tous.
- La gestion (louer le bien, faire des travaux d'amélioration, donner mandat à quelqu'un) : une majorité des deux tiers des droits suffit.
- Les grandes décisions (vendre le bien entier, l'hypothéquer, faire de gros travaux) : l'accord de tous est en principe nécessaire.
Et si un héritier bloque tout ? Il existe des solutions, dont une procédure permettant, sous conditions, à des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits de demander au tribunal l'autorisation de vendre. Elle passe par le notaire et reste un dernier recours.
Bien gérer l'indivision : 5 réflexes utiles
- Mettez-vous d'accord sur un cap, tôt. Vendre, garder, louer, racheter les parts : la première discussion doit porter sur l'objectif, pas sur les détails.
- Partez d'une estimation neutre. Un avis de notaire ou d'agent immobilier, partagé avec tous, évite bien des soupçons. Chacun voit les mêmes chiffres.
- Formalisez par écrit. Une convention d'indivision (chez le notaire) fixe qui gère le bien, comment on décide, comment on répartit les charges et pour combien de temps (5 ans renouvelables, ou durée indéterminée).
- Désignez un gestionnaire. Un héritier de confiance, ou un professionnel, qui s'occupe du quotidien : assurance, charges, visites, clés. Un mandat évite que tout le monde s'en mêle, ou que personne ne s'en occupe.
- Tenez un petit compte commun. Qui a avancé la taxe foncière ? Qui a payé la réparation ? Un tableau partagé et des remboursements réguliers évitent les rancœurs.
Si l'un des héritiers occupe le logement
Il doit en principe verser une indemnité d'occupation aux autres, au prorata de leurs parts. Mieux vaut en parler et la fixer d'un commun accord, plutôt que de laisser le sujet empoisonner la relation.
Comment en sortir
- Vendre ensemble et se partager le prix. C'est le plus simple quand tout le monde est d'accord.
- Un héritier rachète les parts des autres, sur la base d'une estimation. Il peut avoir besoin d'un financement.
- Partager autrement (par exemple l'un garde le bien, un autre reçoit d'autres éléments de la succession). Le notaire prépare l'acte.
- Demander le partage en justice, en dernier recours, si le dialogue est rompu.
Un héritier peut aussi vendre sa seule part, mais les autres ont alors un droit de préemption : ils peuvent l'acheter en priorité aux mêmes conditions.
À retenir
L'indivision n'est pas un problème en soi : c'est le manque de décision qui coûte cher. Un bien qui reste en suspens continue de générer taxe foncière, charges et assurance, et se dégrade s'il est vide. Fixez ensemble une date pour trancher.
Questions fréquentes
Combien de temps peut durer une indivision ?
Sans limite si les héritiers sont d'accord, mais nul n'est obligé d'y rester : chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment. Une convention écrite peut en fixer la durée.
Un héritier peut-il vendre sa part sans l'accord des autres ?
Il peut vendre sa part, mais les autres bénéficient d'un droit de préemption. Il ne peut pas vendre le bien entier sans l'accord de tous, sauf procédure particulière.
Qui paie les charges du bien en indivision ?
Tous les indivisaires, au prorata de leurs parts. Celui qui avance une dépense pour l'indivision peut en demander le remboursement.
Informations générales, qui ne remplacent pas l'avis d'un notaire ou d'un avocat : votre situation (nombre d'héritiers, régime matrimonial, présence d'un conjoint survivant) peut modifier les règles.